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Consulta Nº 5.798

Documentación – Administración de gastos comunes – IVA – IRAE – Distribución y cobranza.
Una profesional consulta, con carácter no vinculante, qué documentación debe emitir una sociedad anónima para distribuir y cobrar los gastos comunes de una copropiedad en régimen de propiedad horizontal en la siguiente operativa:
  1. Una sociedad anónima es administradora de un edificio de propiedad horizontal que incluye
    apartamentos y locales comerciales.
 
  1. Los  proveedores emiten  sus  facturas  a  nombre de la sociedad anónima discriminando el
    Impuesto al Valor Agregado (IVA) cuando corresponde.
 
  1. La sociedad  anónima  administradora calcula  los  gastos comunes  de  cada  apartamento
    local  en  base  a  la  facturación   recibida  de  los   proveedores,  asignando  los  gastos
    correspondientes a cada apartamento o local comercial.
 
La “administración de gastos comunes” significa un mandato por el  cual se realizan operaciones por cuenta de terceros (artículo 105º del Dto. Nº 220/998 de 12.08.998 por lo que, la distribución entre los condóminos de tales gastos no está gravada por el IVA.
 
En la eventualidad que la consultante facturara servicios propios con cargo a los gastos comunes, estos servicios están gravados por el IVA y dan origen a rentas gravadas por el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE).
 
La consultante no podrá aprovechar el IVA incluido en la documentación de los gastos comunes, como es obvio, por tratar de operaciones para terceros. Ese "IVA compras" deberá ser distribuido entre los ocupantes de los locales, en la misma forma que los gastos gravados por el tributo, y discriminado en rendición de cuentas de cada mandante.
 
En lo que refiere a la documentación, la Administración no ha hecho uso de la facultad que le fue conferida para reglamentar las formalidades requeridas para estas operaciones (artículo 40º del Decreto Nº 597/988 de 21.09.998), por lo que ha de cumplirse con las disposiciones de carácter general.

18.06.014 – El Sub Director General de la D.G.I., acorde
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